Exclusiv
Cum a ajuns senatorul Felix Stroe ”rechin imobiliar”. Povestea blocului de 12 etaje de pe strada Oborului
Societatea 2×1 Holding, deținută în calitate de asociat unic de senatorul Felix Stroe, construiește un bloc de 12 etaje, pe strada Oborului din Constanța. Construcția a fost începută anul trecut, după numeroase peripeții și aranjamente. Iar până acum au fost ridicate 8 etaje. La final, vor rezultat 77 de apartamente de câte două camere. Acestea au fost scoase deja la vânzare. Cele mai bune se vând cu 100.000 de euro plus TVA bucata.
General Taxi a obținut terenul fără plată
Terenul aferent investiției măsoară doar 787,59 de metri pătrați.
Acesta se află pe strada Oborului nr. 41, potrivit autorizației de construire. Însă adresa nici măcar nu este reală. Ca dovadă, în cartea funciară (vezi nota 1) imobilul figurează pe strada Oborului 47E.
Micuța proprietate se învecinează pe o latură cu strada, iar pe celelalte trei laturi cu RAJA SA, care deține o secție în zonă.
Această limbă de pământ, ce pare decupată din curtea RAJA, a intrat în patrimoniul societății General Taxi SA, pe 20 martie 2000, fără plată, în baza unui certificat de atestare a dreptului de proprietate emis de Consiliul Județean Constanța (2).
General Taxi avea (la fel ca și acum) sediul pe strada Oborului nr. 46, peste drum de secția RAJA. Societatea fusese privatizată cu câțiva ani înaintea acestei operațiuni de către 2 x 1 Holding SRL Constanța (3). La rândul ei, 2×1 Holding era deținută, în cote egale, de Felix Stroe și Ion Dumitrache. Din 2018, firma 2×1 Holding funcționează cu asociat unic, în persoana lui Felix Stroe, acesta fiind, așadar, proprietarul de facto al terenului în discuție.
Primul PUD
Primele reglementări urbanistice pentru acest teren au fost adoptate prin HCL 551 din 23 decembrie 2004. Prin această hotărâre a fost aprobat un Plan Urbanistic de Detaliu (PUD), ce permitea înființarea unei stații SKID GPL.
Extras din HCLM 551/2004. (vezi nota 5)
Având în vedere că zona avea funcțiunea de gospodărire comunală și că terenul în discuție era folosit ca platformă betonată, s-a considerat că n-ar fi o problemă ca pe 30 de metri pătrați să se amplaseze o butelie de gaz, un zid antifoc, o cabină pentru personal și un WC (4).
PUD-ul a trecut cu indicatori minimali: POT de 3,83% și CUT de 0,038.
2007: GPL-ul și WC-ul se transformă în bloc de 12 etaje
În 2007, printr-un subterfugiu de zile mari, a fost adoptat un nou PUD pentru terenul în discuție. O consultare cu publicul și cu alte autorități era absolut necesară. Însă factorii decidenți au pretins că nu adoptă un PUD nou, ci doar modifică primul articol al hotărârii din 2004. Practic, aleșii locali au modificat expresia ”SKID GPL” cu expresia ”imobil de locuințe în regim de înălțime S+P+11-12E, cu asigurarea locurilor de parcare în incintă”.
Extras din HCLM 305/2007 (vezi nota 6)
Printre cei care au luat parte la această mascaradă s-a numărat și beneficiarul modificării, Felix Stroe, care era atunci consilier local. Acesta nu a avut nicio tresărire morală să-și voteze interesul. Și nici nu s-a sinchisit de legea care interzicea astfel de practici fanariote (7).
Indicatorii uriași
Indicatorii urbanistici minimali aprobați în 2004 au fost la rândul lor modificați, dar nu prin vot, ci prin referatul întocmit de Direcția Urbanism. Funcționarii au băgat din pix un Procent de Ocupare a Terenului (POT) de 78,60% și un Coeficient de Utilizare a Terenului (CUT), de 10,53.
În baza acestor indicatori uriași, compania de taximetrie controlată de consilierul local Felix Stroe primea dreptul să edifice o suprafață desfășurată de 8.293,32 mp, cu o amprentă la sol de 618,25 mp.
Din fărâma de teren, de 787 mp, bucata neocupată de bloc urma să fie de numai 169 de metri pătrați, în situația în care investitorul ar fi uzat de limitele maximale permise. Vorbim de o suprafață mică pentru o casă pe pământ, darămite pentru un mastodont de 12 etaje.
În referat se mai preciza că General Taxi va edifica 77 de apartamente și 41 de locuri de parcare dispuse la subsol și parter.
Locurile de parcare, mutate pe alt teren
Pe 29 noiembrie 2007, General Taxi a obținut o primă autorizație de construire pentru imobilul S+P+11 E și etajul 12 tehnic. Autorizația prevedea 77 de locuri de parcare. Însă, ca o noutate, prin chiar titlul autorizației s-a prevăzut ca în incintă, la parter și subsol, să fie asigurate doar 37 de locuri de parcare (în loc de 41). Iar celelalte 40 de locuri erau autorizate spre amenajare pe un alt teren deținut de General Taxi, ”limitrof blocului de locuințe”. Referința era la sediul social al firmei, aflat peste drum de investiție, pe strada Oborului 46.
Nici măcar o groapă
Cu toate aceste facilități, de pe urma autorizației 2314/29.11.2007 nu s-a ales nimic. Drept dovadă, imaginile Google Maps, datând din august 2019, arătau o curte cu o platformă betonată și mai multe plăci de BCA stivuite pe alocuri.
Așa arăta curtea blocului, în august 2019. Captură Google Maps.
Divizarea
La începutul anului 2020, Tribunalul Constanța a aprobat un proiect de divizare asimetrică (8), prin care 60% din activele General Taxi au fost transferate în proprietatea 2 x 1 Holding (societate în care Felix Stroe deținea calitatea de asociat unic din anul 2018). Printre bunurile mutate de pe o firmă pe alta s-a numărat terenul de 787,56 de metri pătrați, menționat în acte cu adresa sa reală, din strada Oborului 47E. De asemenea, a fost mutat și un lot de 652 de metri pătrați dezmembrat anterior din curtea General Taxi de pe Oborului 46.
Potrivit Cărții Funciare, pe terenul din urmă se află o clădire de 138 de metri pătrați construită legal și încă una ridicată fără acte, de 45 de metri pătrați. Teoretic, aici ar putea fi amenajate locurile de parcare, fără a ști câte vor deservi blocul cel nou și câte construcțiile preexistente.
Prin același proiect de divizare, 2 x 1 Holding a preluat și pasive de la General Taxi. Relevantă pentru istoria de față este suma de 332.727 de lei înscrisă în pasiv cu titlul ”sume datorate pentru investiția în curs începută”. Scriitorii proiectului de divizare se refereau aici la blocul din care nu răsărise nici măcar o groapă, potrivit pozelor Google.
Făgădău autorizează continuarea lucrărilor cam… neîncepute
Pe 18 august 2020, Primăria Constanța a emis autorizația 1134, având ca obiect: ”Continuarea de lucrări autorizate cu AC nr. 2314/29.11.2007 ”Construire imobil locuințe S+P+11 Etaje și etajul 12 tehnic cf. HCLM 305/2007 – 77 apartamente cu 2 camere” Lucrări rămase: structură subsol + parter + 11-12 etaje, finisaje exterioare și interioare”.
Amplasamentul indicat în registrul autorizațiilor era în strada Oborului 41, iar nu la adresa reală, înscrisă în cartea funciară, Oborului 47E. Neconcordanța nu putea fi eliminată decât prin corectarea hotărârilor de Consiliu din 2004 și 2007. Însă nu s-a corectat nimic.
De asemenea, titulară a investiției era indicată societatea 2 x 1 Holding, cea care obținuse terenul în proprietate prin divizarea pomenită mai sus.
Fotografie cu Decebal Făgădău și Felix Stroe, postată pe Facebook de cel din urmă pe 1 septembrie 2020. Plus extras din registrul autorizațiilor referitor la autorizația primită de firma lui Felix Stroe cu doar câteva zile înainte.
Administrația Făgădău a interpretat că o lucrare care nu ajunsese nici măcar la structura subsolului putea fi continuată în condițiile stabilite inițial. Și cum legea nu dispune pentru astfel de situații particulare, interpretarea s-a dovedit suverană.
Excepții
În 2020, reglementările erau cu mult mai stricte decât în 2007 și nu mai permiteau indicatori urbanistici uriași. De asemenea, prevedeau nu doar câte un loc de parcare pentru fiecare apartament, ci și un supliment de 20% pentru vizitatori. Pentru loturile limitrofe, s-a instituit obligația înscrierii destinației de parcare în cartea funciară. Însă toate aceste obligații sunt exceptate la continuarea construcțiilor începute anterior. Iar Felix Stroe a beneficiar din plin de toate aceste excepții.
Trebuie să mai spunem că, după ce a avut norocul să obțină toate actele pentru a construi un bloc mare pe un teren mic, senatorul PSD a avut și marea șansă de a fi ignorat cu desăvârșire de Asociația Constanța Altfel, fondată de actualul primar Vergil Chițac și de actualul city-manager al orașului, Felicia Ovanesian. Cei doi s-au războit cu toți ”rechinii imobiliari” (9) din oraș. Felix Stroe a fost exceptat.
Cele mai bune apartamente din blocul senatorului Felix Stroe au fost scoase la vânzare cu 100.000 de euro plus TVA bucata. Captură de pe site-ul www.imobiliare.ro. Anunțul poate fi consultat AICI.
Note:
(1) Extrasul informativ de Carte Funciară poate fi consultat AICI.
(2) Atestarea dreptului de proprietate asupra terenurilor afectate activității fostelor societăți de stat a fost o practică legală, instituită prin HG 834/1991. Dobândirea terenului de către General Taxi SA a avut loc în anul 2000 și nu are nicio legătură cu faptul că Felix Stroe avea să ocupe funcția de director general la RAJA SA începând cu anul 2003.
(3) Societatea 2 x 1 Holding SRL a plătit un preț pentru achiziția pachetului majoritar de acțiuni de la General Taxi SA.
(4) În documentația anexată hotărârii de Consiliu se găsește și un plan de situație întocmit de societatea Crimbo Gaz SRL, cea care a realizat investiția în stația de GPL, în baza unui contract de închiriere semnat cu General Taxi SA. Planul de situație poate fi vizionat AICI.
(5) HCLM 551/2004 poate fi consultat AICI.
(6) HCLM 305/2007 poate fi consultat AICI.
(7) La ședința CLM au participat 25 de consilieri locali din 27. Printre cei prezenți s-a numărat și Felix Stroe, care a luat cuvântul la dezbaterea unui proiect referitor la construcțiile de pe plajă. Proiectul referitor la blocul de 12 etaje a fost înscris pe ordinea de zi suplimentară (necomunicată publicului înaintea ședinței) și a trecut cu 25 de voturi, deci și cu votul lui Felix Stroe. Întregul PV poate fi consultat AICI.
(8) AICI puteți citi întregul proiect de divizare, așa cum a fost publicat pe site-ul ONRC.
(9) Expresia ”rechin imobiliar” a fost utilizată cu preponderență de ONG-urile care activează în zona urbanismului, referindu-se la dezvoltatorii imobiliari care construiesc blocuri mari pe terenuri mici, care limitează suprafața de spațiu verde și generează probleme de trafic și parcare. În cuprinsul articolului nostru, expresia are această semnificație.
