Exclusiv
Cum a autorizat Primăria Mangalia construirea unui hotel pe nisipul plajei din Olimp
Un fost consilier local din Mangalia a ridicat un ditamai hotelul pe plaja din Olimp. Nicio lege din ţara asta nu-i permitea aşa ceva. Nicio autoritate responsabilă nu s-ar fi încumetat să-l lase, ca-n vremea faraonilor, să construiască pe nisip. Însă la Mangalia, specialiştii europeni care conduc oraşul i-au dat toate aprobările necesare, chiar şi în absenţa unor documente indispensabile.
Bufetul de 39 de metri, WC-ul şi acareturile neintabulate
Totul a început în ziua de 28 februarie 2013. Atunci, firma Gili SRL, aparţinând familiei fostului consilier local Daniel Slăvescu, a încheiat un contract de vânzare-cumpărare la un notariat din Chitila de Ilfov, cu persoana fizică Leona-Liliana Mihai. Cumpăra, în acest fel, Slăvescu o coşmelie urâtă şi cenuşie, cu acoperişul din stuf şi pereţii din lemne. Bunul propriu al Leonei Mihai, aşa cum era descris în contractul autentificat sub nr. 518, era „Bufetul Meduza” de 39 de metri pătraţi, care era intabulat ca atare în cartea funciară 107521 a Municipiului Mangalia. O dată cu bufetul, însă, fosta proprietară i-a vândut lui Slăvescu şi alte construcţii neintabulate: un WC, un chioşc, o anexă şi-o terasă. De ce nu erau acestea din urmă intabulate, nu se spunea în actul autentic. Însă, analizând formularea aleasă de notar, am putea înţelege că, dacă intabulat era doar bunul propriu, atunci construcţiile neintabulate erau bunuri improprii. Poate fuseseră ridicate fără autorizaţie, aşa cum se întâmplă, de regulă, cu imobilele care nu pot fi înscrise în Cartea Funciară. Cert e că Slăvescu a ales, pe propria-i răspundere, să le cumpere aşa cum erau… fără „certificat de naştere”. Şi a plătit boiereşte: 46.000 de euro.
[pdf-embedder url=”http://img.ordinea.ro/uploads/2015/12/CVC-Leona-Mihai-cu-SC-Gili-SRL-Mangalia.pdf”]
Pe domeniul statului
Leona Mihai deţinea Bufetul Meduza din 11 februarie 2002, de când îl cumpărase de la Neptun-Olimp SA, în cadrul programului de privatizare a turismului. Pe 13 mai 2002, aceasta a încheiat un contract de concesiune cu Consiliul Local Mangalia, valabil până în 2018 (vezi aici documentul). Aşa a dobândit folosinţa terenului în suprafaţă de 366,68 mp „ocupat şi aferent activului (construcţiei)”. În cuprinsul actului, se arăta că terenul concesionat se afla în administrarea generală a Consiliului Local. De asemenea, se menţiona că se învecinează, pe toate laturile, cu domeniul public, fără să se precizeze dacă al statului sau al unităţii administrativ-teritoriale. Or, toate aceste formulări foarte vagi indicau faptul că statutul terenului era cel puţin incert: nu se ştia, în clar, dacă este al statului sau al localităţii. Această incertitudine a fost risipită, când Guvernul României a adoptat Ordonanţa de Urgenţă nr. 202/2002 privind gospodărirea integrată a zonei costiere. Potrivit acestui act normativ, aria maximă costieră (stabilită până la zece metri în spatele crestei falezelor) aparţine de drept domeniului public al statului. În 2006, în ciuda evidenţei că Bufetul era împlântat în trupul plajei, sub linia falezei, năpădit de nisip pe toate laturile, aparţinând aşadar de drept domeniului public al statului, Consiliul Local Mangalia a încheiat un nou contract de concesiune cu Leona Mihai (vezi aici documentul). Aşa s-au socotit părţile, ca Leona să mai primească o fâşie de 78 mp, lipsită practic de vreo valenţă constructivă. Dar marea utilitate a fâşiei era aceea că aparţinea, scriptic, aşa cum se arăta în noul contract, domeniului privat al localităţii. Iar această menţiune, care contrazicea pe faţă legea, deschidea drumul pentru intabularea terenului. Ca dovadă, la scurt timp, un notar public din Mangalia, acţionând în numele Leonei, a depus o cerere la Biroul local de Cadastru şi Publicitate Imobiliară, de înscriere a celor două terenuri concesionate în Cartea Funciară, cu statutul de proprietate privată a localităţii Mangalia şi drept de folosinţă în favoarea concesionarei. BCPI le-a înscris, dar ca pe un singur teren de 442,32mp (vezi aici documentele).
Boiţă n-a semnat de legalitate anexa prin care Primăria se înstăpânea pe plajă
După ce bufetul şi construcţiile neintabulate au ajuns în posesia lui Daniel Slăvescu, Primăria Mangalia a cerut BCPI să înscrie dreptul de concesiune asupra terenului pe numele firmei Gili SRL. Apoi, pe 21 octombrie 2013, profitând de cererile unor cetăţeni de a-şi construi balcoane la parterul unor blocuri, primarul Radu a iniţiat o hotărâre locală, adoptată de consilieri sub numărul 400 (vezi aici documentul), prin care a suplimentat domeniul privat al localităţii cu 15 terenuri, aşa cum erau prevăzute acestea într-o anexă. În mod paradoxal, doar pagina de gardă a hotărârii a fost semnată pentru legalitate de secretara Municipiului Mangalia, Petrina Boiţă, nu şi anexa. Ce să înţelegem, că anexa nu era legală sau că secretara a uitat, pur şi simplu, s-o semneze? În rândul celor 15 terenuri private se găseau şi patru suprafeţe situate în Olimp, pe strada Faleza Olimp la numerele 9, 9A, 9B şi 9C. Două suprafeţe erau tocmai acelea care făceau obiectul contractelor de concesiune încheiate în 2002 şi 2006 cu Leona Mihai, contracte preluate de SC Gili SRL, cu acordul primarului Radu. Celelalte două se aflau în imediata vecinătate, pe latura de nord (110 mp) şi pe cea de sud (735 mp), cu o uşoară extensie spre mare. OUG 202/2002 stabileşte că niciun drept privat nu se poate opune proprietăţii publice a statului în zona maximă costieră, sancţionând cu nulitatea hotărârile contrare ale autorităţilor locale. Dar cui i-a păsat de lege?
Radu l-a făcut om pe Slăvescu
Daniel Slăvescu
Pe 18 decembrie 2013, la iniţiativa aceluiaşi primar Radu Cristian, consilieri locali au adoptat două hotărâri consecutive (vezi aici documentele), prin care aprobau vânzarea unei suprafeţe de 471 mp către SC Gili SRL, pe de o parte, şi concesionarea loturilor de 735 şi 110 mp aceleiaşi firme, fără licitaţie publică, în vederea extinderii „construcţiilor” (observaţi pluralul). De regulă, concesiunile se acordă prin licitaţie publică. Însă legea permite o singură excepţie de atribuire directă: atunci când există justificarea şi oportunitatea extinderii unei construcţii existente pe terenurile învecinate aflate în proprietatea publică. În situaţia votată, nu era însă nicio justificare şi nicio oportunitate, având în vedere că în teren se găsea o clădire urâtă şi rudimentară, de 367 de metri pătraţi, cu pereţii din lemn şi acoperişul din stuf, cu problemele de intabulare, pe care le-am arătat mai sus. Cum să extinzi acea hidoşenie peste terenuri de aproape trei ori mai mari aflate în vecinătate?
O sacoşă de nereguli
Terenul aprobat spre vânzare era identificat prin numărul comun cadastral şi de carte funciară 107521, fiind aşadar compus din loturile concesionate în 2002 şi 2006. Din motive care pot ţine de multe explicaţii posibile, inclusiv de aceea de şmen ordinar, Radu a înscris în proiectul său de hotărâre locală că terenul ar fi măsurat 471 mp. Potrivit contractelor de concesiune, acesta măsura 445 mp, iar potrivit înregistrării solemne de la Cadastru, 442 mp. Ca să lămurească de unde provine diferenţa de 3 metri pătraţi, o persoană fizică autorizată a făcut o nouă măsurătoare, care în loc să elimine diferenţa, a mărit-o cu încă vreo 20 de metri pătraţi.
Apoi, în privinţa terenurilor propuse spre concesionare, Radu s-a făcut că nu ştie că Legea 50/1991 îl obliga să facă înscrierea prealabilă a loturilor în cartea funciară şi să emită certificate de urbanism pentru acestea. Dar n-a emis niciun certificat de urbanism, pentru că nu putea. Şi nu putea, pentru că nu a înscris terenurile nisipoase la BCPI, înainte de concesionarea lor directă. Ca dovadă, cărţile funciare ale celor două terenuri (108668 şi 108666) aveau să fie deschise abia în 17 februarie 2014, nu după legea 50, ci după legea lui Radu (vezi aici copia Cărţilor Funciare). În ciuda acestor nereguli izbitoare, proiectele au trecut la vot.
Cum s-a fabricat „certificatul” de naştere pentru WC-ul lui Slăvescu şi celelalte acareturi
Primăria Mangalia şi-a terminat misiunea de a-i preda lui Slăvescu terenurile de pe plaja Olimp, la 16 ianuarie 2014. Într-un tur de forţă, în acea zi, instituţia publică i-a vândut cei 471 mp de sub Bufetul Meduza şi împrejurimi, cu 34.680 de euro (vezi aici contractul de vânzare-cumpărare), şi i-a concesionat loturile vecine, de 845 mp, cu 2.175 de euro (vezi aici contractul de concesiune). Ca să înţelegeţi cât de derizorii sunt preţurile pretinse lui Slăvescu e suficient să vă întrebaţi: „dacă-mi vând apartamentul, aş putea să-mi cumpăr 471 de metri în fâşia de 50-150 de metri de plajă?”. Niciodată!
A doua zi (pe 17 ianuarie 2014), SC Gili SRL a depus la BCPI contractul de vânzare-cumpărare autentificat de notarul public David Daniela din Mangalia sub nr. 37/16.01.2014. Cu un zel rar întâlnit, registratorul BCPI a dipus pe loc, prin Încheierea 694/17.01.2014, că „se modifică descrierea imobilului în temeiul art. 94 alin.3 din Ord.633/2006, prin transcrierea construcţiilor 107521-C1, 107521-C2, 107521-C3, 107521-C4 şi 107521-C5 în prezenta carte funciară şi sistarea cărţilor funciare în care au fost înscrise iniţial construcţiile”. Dar singura construcţie intabulată pe care o dobândise Slăvescu de la Leona Mihai era Bufetul Meduza – C1, în suprafaţă de 39 mp. Celelalte construcţii, deşi se găseau pe teren, nu aveau existenţă în actele cadastrale. Totuşi, deducem din formularea registratorului, că WC-ul, terasa, chioşcul şi anexa care nu existau de jure în actele oficiale au fost înscrise, naiba ştie cum, în cărţi funciare paralele, care au fost apoi sistate, încetând să mai existe din 17 ianuarie 2014. Cum s-a motivat şi-n baza a ce acordarea certificatului de naştere la 12 ani distanţă pentru acareturile neintabulate, nu putem şti, din motive de sistare (vezi aici documentaţia cadastrală).
O pensiune din beton, dar ecologică
Apoi, pe 14 februarie 2014, autoritatea locală a emis, la solicitarea lui Slăvescu, certificatul de urbanism nr. 83. Prin acesta, se certifica faptul că Gili deţine în proprietate 471 mp de teren (prin cumpărare de la Primărie), folosinţa unui teren de 845 mp aparţinând domeniului privat al localităţii (concesionat de la Primărie) şi o construcţie formată din cinci corpuri intabulate, în suprafaţă de 367 mp.
[pdf-embedder url=”http://img.ordinea.ro/uploads/2015/12/Certificat-Urbanism-pt-SC-Gili-SRL-Mangalia-Radu-Cristian.pdf”]
În referire la regimul tehnic, Primăria arăta în cuprinsul certificatului de urbanism: „Clădirile existente utile funcţional din zona limitrofă vor fi reparate şi menţinute la o stare estetică cât mai aproape de cea iniţială”. Însă câteva rânduri mai jos, această recomandare era răsturnată: „construcţiile existente executate cu o expresie arhitecturală străină de specificul litoralului (pereţi din lemn, cu acoperişuri cu pantă mare) se vor modifica astfel încât să se încadreze în arhitectura construcţiilor realizate la constituirea staţiunilor.”. Modificările erau integrate într-un proiect unitar: „Se propune construirea unui imobil cu regim de înălţime P+1E compus dintr-un corp central şi două bare de cazare dispuse de o parte şi de alta a corpului central cu unităţi de cazare fiecare. Accesul se va realiza de pe aleea de acces pe latura de est a proprietăţii”. În sfârşit, întregul proiect avea şi un nume: „Extindere şi modernizare construcţii existente pentru amenajare complex ecoturistic P+1E şi împrejmuire.”.
Dar ce poate fi ecologic în izbirea unei construcţii din beton armat şi BCA-uri în zona de protecţie costieră? Şi cum să modernizezi clădirile, în aşa fel încât să se transforme în betoane şi BCA-uri, dar totodată să rămână în picioare ceva din esenţa lor de lemn şi stuf? Răspunsul la cele două întrebări îl intuiţi foarte bine: nu există aşa ceva! La mijloc e un sofism mizerabil, compus de nişte băieţi deştepţi care fac pe proştii pentru a prosti alţi proşti. Prin aceste formulări scandaloase, faraonii de la Primărie au vrut cu tot dinadinsul să creeze iluzia că se modernizează ceva existent. Căci, altfel, nu se mai justifica ticăloşia concesiunii unui teren de aproape trei ori mai mare decât construcţia care, chipurile, era musai să se extindă.
Avizul de mediu trebuia emis de Bucureşti, dar l-a emis Constanţa
Însă în joc mai era şi un al doilea aspect la fel de important: folosind cuvântul „modernizare”, i-au uşurat investitorului obţinerea acordului de mediu. În primul rând, i-au cerut negru pe alb să obţină acest document esenţial de la Agenţia de Protecţie a Mediului Constanţa. Iar investitorul s-a conformat adresându-se instituţiei pe 6 martie 2014. Pe 21 martie, treaba era deja rezolvată. Răspunsul APM-ului a fost postat pe site-ul său oficial de internet. Dar ce au motivat inspectorii nu putem şti, deoarece linkul care trebuia să ducă la răspunsul în cauză nu duce nicăieri. Departe de noi să susţinem că APM-ul ascunde documentul, dar eroarea din site-ul instituţiei este aceea care ne împiedică să ştim cum au motivat specialiştii de la Constanţa un acord care nu putea fi dat decât de Agenţia Naţională pentru Protecţia Mediului. Căci, potrivit Legii 280/2003 pentru aprobarea OUG 202/2002 privind gospodărirea integrată a zonei costiere, construcţiile definitive în fâşia de 50-150 de metri de la linia ţărmului sunt interzise, cu minime excepţii admise doar în baza unui studiu de impact, cu avizul prealabil al autorităţilor publice centrale pentru turism, lucrări publice şi protecţia mediului. Unde-i lege, nu-i tocmeală: acordul de mediu trebuia emis de Agenţia Naţională de Mediu de la Bucureşti, nu de funcţionarii miopi de la Constanţa, care au văzut doar cuvântul „modernizare”, dar nu şi cuvântul „extindere”, şi au dat acordul în procedură simplificată, deşi era imperativ un studiu de impact, cu dezbatere publică. Păi investitorul trânteşte un hotel în zona de protecţie a coastei, iar inspectorii reacţionează ca la o zugrăveală de faţadă de la Întorsura Buzăului: cu procedură simplificată, ca să nu se usuce varul?
Concesiunea care nu-i concesiune
Mai departe, Slăvescu a obţinut un aviz de la Agenţia Naţională pentru Turism şi un altul de la Direcţia Bazinală de Apă Dobrogea Litoral. Apoi a realizat o expertiză tehnică a vechii construcţii din lemn şi stuf, pe care urma să o modernizeze ca să justifice terenurile primite în concesiune şi acordul de mediu dat prin fraudă la lege de o autoritate necompetentă. Într-un final, a încercat să obţină şi ultimul document cerut prin certificatul de urbanism: extrasul informativ de carte funciară actualizat la zi, în copie autentică, din care să reiasă dreptul său de folosinţă asupra terenului de 1316 mp, pe care urma să ridice hotelul. Pentru felia de sub coşmelia veche, de 471 mp, extrasul s-a eliberat fără probleme. Însă pentru terenul de 845 mp, pe care îl avea în concesiune, nu s-a eliberat niciodată. Pur şi simplu, extrasul care să-i ateste dreptul de folosinţă nu poate fi emis. În acest sens, SC Gili SRL a depus la BCPI Mangalia şase cereri repetate de notare în cărţile funciare 108666 şi 108668 a contractului de concesiune încheiat cu Municipiul Mangalia, sub semnătura lui Radu Cristian, Petrina Boiţă, Monica Poptile, Bogdan Teoniu Gavrilă-Dima, Paul Enache, Daniel Vlădescu şi Georgiana Ivan. Şapte semnături… inutile, căci cererile au fost respinse de fiecare dată (vezi aici Încheierile de respingere). Dar puteau să semneze şi femeile de serviciu şi poliţiştii comunitari şi toţi consilierii locali care au votat toate proiectele primarului, că situaţia nu se mai poate schimba în veci. Pur şi simplu, la mijloc e o trăsnaie imposibil de reparat. Căci, potrivit articolului 866 din noul Cod Civil, dreptul de concesiune este un atribut derivat din dreptul de proprietate publică. Altfel spus, doar terenurile din proprietatea publică pot fi concesionate. Or, prin HCL 400/2013, terenurile nisipoase de la Olimp au fost însuşite în anexa bunurilor PRIVATE ale localităţii. Desigur, domeniul privat poate fi şi el înstrăinat, poate fi dat în administrare, dar nu (mai) poate fi concesionat. Consultanţii americani care au consiliat Guvernul la întocmirea proiectului Noului Cod Civil au tăiat în carne vie, anulând procedura care le permitea primarilor să fure cu legea în mână. Căci făceau domniile lor, pe vechiul cod, contracte de concesiune a terenurilor private, după care vindeau suprafeţele concesionarului, nu la preţuri stabilite competitiv, ci în baza unor evaluări nenorocite, care, la fel ca la Slăvescu, pretindeau că suprafeţe întinse de pe malul mării ar costa cât un apartament de două săli. Acum, de când au pus americanii biciul pe politicienii noştri corupţi, terenurile concesionate nu mai pot fi cumpărate, nici măcar la suprapreţ, pentru că fac parte exclusiv din domeniul public, iar acesta este inalienabil şi imprescriptibil.
Radu l-a pus pe Dumitrana să semneze autorizaţia penală
În loc să constate că au săvârşit o ilegalitate constituind forme de concesionare a unui teren care nu putea fi concesionat datorită regimului său scriptic de bun proprietate privată a Municipiului Mangalia, decidenţii din cadrul autorităţii locale au persistat în atitudinea lor arbitrară emiţând o autorizaţie de construire fără a avea la bază un înscris indispensabil (extrasul de la Cadastru), în lipsa căruia actul administrativ este lovit de nulitate. Aşa i-a dat Primăria Mangalia lui Slăvescu autorizaţia de construire 252/04.06.2014. Aceasta a fost semnată, în numele primarului Radu, de Romulus Dumitrana. Degeaba s-a fofilat primarul, căci semnătura sa rămâne atârnată în contractul de concesiune a domeniului privat, acel nonsens juridic de tipul cercului pătrat, prin care geniile de la Primărie l-au făcut faraon pe Daniel Slăvescu, lăsându-l să construiască direct pe nisip.
[pdf-embedder url=”http://img.ordinea.ro/uploads/2015/12/Autorizatie-de-construire-pt-Gili-SRL-Romulus-Dumitrana.pdf”]
Slăvescu a „modernizat” din temelii
În urma acestor aranjamente comise cu toate riscurile penale, Slăvescu s-a apucat de construit, pe plaja din Olimp. În decembrie 2014, pe un vânt năpraznic, acesta a dărâmat coşmelia cea veche – aşa cum reiese fără niciun dubiu din fotografii – şi a început de la zero construirea unei clădiri cu totul noi. Pe semne că „modernizarea” construcţiei existente a fost atât de radicală, că s-a făcut din temelii. Scările de acces spre plajă, a căror utilitate fusese blocată de noua construcţie, au fost anulate, în locul lor fiind proiectată o alee carosabilă, care îngustează şi mai mult trupul de plajă. Date fiind intemperiile, nicio organizaţie de protecţie a mediului nu a luat cunoştinţă de ce se întâmpla pe plaja din Olimp. În primăvara acestui an, Primăria Mangaliei a angajat ample lucrări de amenajare urbanistică în Olimp, înfiinţând o parcare publică chiar pe coama falezei care străjuieşte hotelul lui Slăvescu. Între timp, şi hotelul a fost finalizat.
(Notă 1: Asociaţia Puterea Civică a formulat o sesizare penală la DNA Bucureşti cu privire la aspectele relatate în articol, în primăvara acestui an. Dosarul a fost declinat la DNA Constanţa.
Notă 2: De asemenea, Asociaţia noastră a sesizat Agenţia Naţională pentru Protecţia Mediului Bucureşti, cu privire la încălcarea legii de către APM Constanţa. Agenţia Naţională ne-a trimis un răspuns… doar că acesta era formulat chiar de către Agenţia locală, care a motivat că nu a emis acord pentru o construcţie nouă, neavând competenţe, ci pentru modernizarea unor construcţii existente. Pe de altă parte, faţă de dovezile că pe plajă nu s-a modenizat, ci s-a construit din temelii un hotel de beton şi BCA, directoarea agenţiei locale nu a găsit oportun să formuleze un răspuns. Deşi sesizată, Garda de Mediu nu s-a obosit nici măcar să formuleze un răspuns, darămite să procedeze la verificări. Vedeţi aici răspunsul ANPM.).
