Exclusiv
Preempțiunea discreționară. Cum ar putea Primăria Constanța să blocheze un proiect privat de 100 de milioane de euro
Primăria Constanța vrea să își exercite dreptul de preempțiune în vederea cumpărării unui teren cu potențial arheologic de pe bulevardul IC Brătianu, scos la vânzare de proprietarul său la prețul de 15 milioane de euro. Inițiativa este ieșită din termen, după cum vom explica mai jos, iar scopul ei nu vizează câtuși de puțin salvarea grabnică a vreunui patrimoniu și valorificarea eventualelor descoperiri. Ca dovadă, într-un document oficial, autoritățile spun că terenul în discuție îndeplinește toate condițiile în vederea înființării unui parc industrial. Niciun cuvânt despre arheologia în baza căreia se poate pretinde legal un drept de preempțiune! În același document oficial se sugerează că achiziția terenului pe baza dreptului de preempțiune, cu bani de la bugetul local, s-ar justifica pe deplin, pentru că în acest fel autoritățile pot contribui la revigorarea și dezvoltarea economiei locale, înființarea de locuri de muncă și atragerea investitorilor autohtoni și STRĂINI.
În realitate, Primăria evocă acest drept de preempțiune pentru a bloca o tranzacție între două companii românești private și un proiect de investiție de peste 100 de milioane de euro, care în mod cert ar conduce la crearea de locuri de muncă și la dezvoltarea economiei locale. Investiția este cunoscută autorității locale, care a emis deja certificat de urbanism pentru demolarea construcțiilor existente, iar acum analizează documentația pentru emiterea certificatului de urbanism care precede autorizația de construire.
Toate motivele care nu au nicio legătură cu salvarea patrimoniului au fost înscrise în rapoartele unui proiect de hotărâre locală întocmit ieri, 19 septembrie 2022. Proiectul a fost comunicat presei la ora 19 seara. Tot ieri pe seară, s-a aflat că aleșii din Consiliul Local au fost convocați de îndată să participe astăzi, 20 septembrie 2022, la o ședință extraordinară, în vederea deliberării cu privire la marea și grabnica inițiativă.
TERENUL
Terenul care face obiectul inițiativei se află pe bulevardul IC Brătianu la numărul 131. Este vorba de fosta fabrică de prefabricate din beton Somaco. Fiind o zonă urbană extrem de circulată, compania și-a relocat activitățile industriale, iar activele din IC Brătianu au fost incluse, printr-o operațiune de divizare asimetrică, în patrimoniul SC Prefabricate Dobrogea SRL, având același proprietar, în speță pe omul de afaceri Grigore Comănescu. Anul acesta, societatea a încheiat o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare cu un mare investitor român din comerțul cu materiale de construcții. Părțile au negociat un preț de 15 milioane de euro pentru teren. Însă încheierea unui contract ferm de vânzare-cumpărare este condiționată de un drept de preempțiune conferit Ministerului Culturii, prin Legea 422/2001, în condițiile în care o porțiune de 5.423 de metri pătrați din totalul de 70.110 mp prezintă potențial arheologic (în special în privința mormintelor de inhumație din perioada antică și a unor fragmente din valul de piatră și valul de pământ).
Societatea a notificat ministerului intenția de vânzare în luna iunie 2022. În termenul legal, ministerul a răspuns că nu dorește să cumpere terenul. Însă, potrivit legii, pe 12 august 2022, această structură a Guvernului a înștiințat autoritățile locale, în speță Consiliul Județean și Primăria Constanța, cu privire la decizia sa și la dreptul conferit acestora de a uza de preempțiune în termen de 15 zile.
ÎNTÂIETATEA
La Primăria Constanța, documentul sosit de la minister a fost înregistrat pe 23 august 2022. După lege, opțiunea trebuia exprimată până pe 7 septembrie a.c.. Termenul a trecut și nu s-a întâmplat nimic. Abia pe 15 septembrie 2022, Primăria a notificat societatea prin executor judecătoresc, anunțând-o că optează pentru întâietatea la cumpărarea terenului prevăzută de lege pentru salvarea patrimoniului cultural și arheologic.
În acest caz, termenul de opțiune, de 15 zile, curgea de la data de 23 august 2022, de când Ministerul Culturii a transmis autorității locale dreptul de preempțiune. În mod vădit, acesta expirase deja din 7 septembrie a.c.. Cel mai probabil, Primăria a recalculat tacit acest termen raportându-se la o înștiințare care i-a fost adresată de către proprietarul terenului, pe 5 septembrie 2022.
În cuprinsul înștiințării, proprietarul arăta că intenționează să vândă terenul cu 213,95 euro/mp (fără TVA inclus), prețul total fiind de 15 milioane de euro (fără TVA inclus).
BEZNA JURIDICĂ DIN SPATELE PROIECTULUI DE HOTĂRÂRE
Exercitarea dreptului de preempțiune ar putea fi aprobată astăzi de Consiliul Local, convocat de îndată în ședință extraordinară. În proiectul de hotărâre, se propune exercitarea dreptului de preempțiune, dar și alte operațiuni, precum comandarea unei evaluări a terenului de către un expert, numirea unui comisii de negociere și antrenarea de negocieri cu proprietarul.
Însă niciuna din aceste operațiuni nu are legătură cu dreptul izvorât din legea pentru protejarea monumentelor istorice. Nu parc arheologic vrea să facă Primăria, ci parc industrial. Însă pentru acest deziderat, dacă ar fi necesar și oportun, instrumentul legal este exproprierea și în niciun caz preempțiunea de la vânzarea monumentelor.
În al doilea rând, operațiunile de evaluare și negociere sunt și ele specifice exproprierii. În rest, chiar nu au nicio legătură cu dreptul de preempțiune, unde un privat achită un preț stabilit, iar dacă Primăriei îi convine, ar avea întâietate la cumpărare, dar la același preț. În niciun caz mai puțin de atât. Desigur, întâietatea ar trebui justificată în scopul conservării și valorificării unui monument istoric, iar nu prin planuri de a face concurență neloială unor privați și de a construi în locul lor obiective industriale sau comerciale.
Pe baza acestor confuzii juridice, este de presupus că autoritatea și-ar dori întâietate la cumpărare, dar și un preț mai mic față de cel stabilit prin negocieri libere între doi privați. Pe principiul: scoală-te tu, că vin eu să cumpăr mai ieftin!
Oricum ar fi, toate aceste operațiuni birocratice prevăzute în proiectul de HCL ar necesita timp și ar crea portițe de tergiversare și blocare a investiției private, despre care, după cum am arătat mai sus, Primăria are deplină cunoștință.
Iar aici ar putea fi tot interesul.
DISCREȚIONAR
Cât de iscusită ar fi Primăria să creeze un parc industrial și în cât timp s-ar putea realiza acesta, nu știm. Dar vedem cu toții cât de iscusită este să termine proiectele începute de Făgădău pe bulevardul Lăpușneanu sau pe strada Ștefan cel Mare.
Relevant este și faptul că există un dosar penal (faza de plângere penală) cu privire la modul în care Primăria Constanța nu și-a exercitat dreptul de preempțiune în privința achiziției Hanului Balcan. Potrivit denunțătorilor (USR), documentele ar fi fost ascunse prin sertare, cel mai probabil din incompetență și lipsa totală de interes pentru conservarea și valorificarea patrimoniului cultural. Or după ce au făcut-o de oaie pierzând întâietatea la cumpărarea unui obiectiv patrimonial cu valoare certă, dintr-o dată aceeași Primărie a fost lovită de interesul pentru mormintele antice din Brătianu, pe care le vrea nu ca să ridice un parc arheologic, ci ca pretext să pună mâna pe un teren, pentru o improbabilă investiție într-un parc industrial. Și totul, cu blocarea unei investiții private de 100 de milioane de euro, care chiar ar conduce la înființarea de locuri de muncă și la dezvoltarea/revigorarea economiei locale.
Trebuie să mai spunem că societatea Prefabricate Dobrogea SRL a notificat Consiliul Local că proiectul de HCL este ilegal.
În fotografia de deschidere, în medalion: Felicia Ovanesian, city-manager al Primăriei Constanța, persoana care coordonează strategiile juridice ale autorității locale, după principiul declarat de ea: ”singura opinie juridică care contează pentru mine este a mea”. Va urma!
